Meine Methodik
Immobilie einwerten. Einwerten statt schätzen.
Eine Immobilie ist nicht automatisch das wert, was ein Makler als Angebotspreis nennt. Und sie ist auch nicht automatisch das wert, was ein Immobilienportal oder ein Online-Rechner ausgibt. Der Wert entsteht aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren — deshalb betrachte ich Immobilien aus mehreren Perspektiven.
Fünf Bewertungsansätze
Mehrere Bewertungsansätze statt einer einzigen Zahl
Welche Methode sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab.
Vergleichswert
Was wurde für vergleichbare Immobilien am Markt tatsächlich bezahlt bzw. welche geeigneten Marktdaten stehen zur Verfügung? Besonders relevant bei Wohnungen und vergleichbaren Wohnimmobilien.
Ertragswert
Welche nachhaltigen Erträge kann die Immobilie erwirtschaften? Besonders wichtig bei vermieteten Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und vielen Gewerbeimmobilien.
Sachwert
Welchen Wert haben Grundstück und bauliche Substanz? Besonders relevant bei eigengenutzten Immobilien und Objekten mit eingeschränkter Vergleichbarkeit.
Amtliche bzw. steuerliche Bewertung
Wie würde die Immobilie nach den für die jeweilige amtliche bzw. steuerliche Bewertung relevanten Grundlagen eingeordnet? Diese Betrachtung kann insbesondere bei Erbschaften wichtig sein.
Sachverständigengutachten
Wenn die Situation es erfordert, kann zusätzlich ein qualifiziertes Sachverständigengutachten sinnvoll sein.
Kein Ausreißer-Wert
Die Ergebnisse werden miteinander abgeglichen
Ich suche nicht die Bewertungsmethode aus, die den höchsten Wert produziert. Ich suche die Bewertungsansätze aus, die für die jeweilige Immobilie sinnvoll sind. Anschließend werden die Ergebnisse miteinander verglichen und auf Plausibilität geprüft.
So entsteht keine künstliche Einzelzahl, sondern ein realistischer Wertkorridor mit nachvollziehbarer Begründung.
Für die Bewertung nutze ich unter anderem Sprengnetter und weitere relevante Marktdaten. Die Immobilie, ihre Besonderheiten und der Markt entscheiden über die Einordnung — nicht ein automatisierter Wert allein.
Versteckte Potenziale
Eine Immobilie kann mehr wert sein, als ihr aktueller Zustand vermuten lässt
Ich prüfe deshalb unter anderem:
- Ausbaupotenzial
- Grundstückspotenzial
- Mietpotenzial
- Entwicklungspotenzial
- Alternative Nutzungsmöglichkeiten
- Optimierungsmöglichkeiten
Potenzial ist nicht automatisch Wert. Ein mögliches Potenzial wird nur berücksichtigt, wenn es nachvollziehbar und wirtschaftlich relevant ist.
Das Ergebnis
Am Ende steht nicht nur eine Zahl
Sie erhalten eine Einschätzung darüber:
- Was ist die Immobilie wert?
- Welche Faktoren bestimmen den Wert?
- Welche Potenziale gibt es?
- Welche Risiken bestehen?
- Was wäre ein realistischer Verkaufspreis?
- Welche Verkaufsstrategie ist sinnvoll?
Einwerten vor dem Verkauf.
Bevor Sie einen Makler beauftragen. Bevor Sie die Immobilie online stellen. Bevor Sie mit Miterben über eine Aufteilung sprechen. Bevor Sie einen Preis festlegen.
Erst den Wert kennen. Dann entscheiden.